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国内公募REITS与公司未来业务发展方向的行研

以前给大家介绍过自己,金融民工一枚,也是一个行研狗,最近随着两个文件的出台,国内公募REITS特别火。正巧公司…

以前给大家介绍过自己,金融民工一枚,也是一个行研狗,最近随着两个文件的出台,国内公募REITS特别火。正巧公司也需要做一篇国内公募REITS与公司未来业务发展方向的行研,那就正好,也来更新下公众号。一篇很敷衍的行研是如何形成的,哈哈。

(一)REITS的定义、发展历程及公募REITS的实施背景

(1)REITS的定义

REITS是不动产投资信托基金(Real EStateInveStment TruSt)的简称,作为一种信托基金,以发行收益凭证的方式募集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产领域的投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者。

REITS本质是将流动性较低、单笔交易规模较大的不动产资产,通过证券化的手段形成小而分散的证券或份额,为各类投资者,尤其为中小投资者设立低门槛参与不动产资产交易的机会,以获得由专业运营团队管理的稳定的物业租金与增值收益。REITS既可以封闭运行,也可以上市交易流通。其实质是针对基础资产的“首次公开发行”(IPO)。

目前,根据出台的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)试点相关工作的通知》(证监发[2020]40号)、《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》等相关文件,基础设施类REITS聚焦的两类主体分别为:第一类是仓储物流、收费公路等交通设施等基础设施补短板行业;第二类是信息网络等新型基础设施,国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等前期固定资产投资大的基础设施。

(2)RETIS的起源及发展状况

1、国际发展历程

REITS起源于美国,1960年,世界上第一只REITS在美国诞生。到1986年《税收改革法案(Tax Reform Act of 1986)》的出台,确立了当前REITS制度的核心内容,大大推进了REITS的发展。截止2019年末,美国大约有300 个REITS在运作之中,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

美国之后,荷兰(1969)、澳大利亚(1971)、日本(2001)、新加坡(2002)、法国(2003)、中国香港(2005)、德国(2007)、英国(2007)等国家或地区相继启动了REITS发行。

截至2019年6月,全球已有42个(不含中国境内)国家或地区推出REITS制度,覆盖美洲、欧洲、亚洲、非洲、大洋洲等五个大洲。

截至2019年6月,全球REITS市场上公开交易的市值超过了2万亿美元。美国是全球最大的REITS市场,总市值规模约为1.13万亿美元,占REITS全球总市值大约61.4%左右。

欧洲地区REITS市场也非常活跃,REITS总市值规模约为2,300亿美元,其中法国(890亿美元)和英国(787亿美元)为欧洲地区规模最大的两个市场。

截至2019年6月,亚太地区市场上活跃着216只REITS,总市值约3,800亿美元,其中近86%的总市值来源于日本(1,069亿美元)、澳大利亚(1,615亿美元)、新加坡(564亿美元)三大市场,香港REITS市值列居第四,为335亿美元。

2、国内发展历程

在此次公募REITS试点政策推出之前,中国REITS市场的发展轨迹可以分为2007年至2013年的“探索研究阶段”阶段,以及2014年至今的“培育成长阶段”。

2007年是中国REITS第一个具有里程碑意义的一年,人民银行、证监会和银监会成立REITS专题研究小组,启动对中国REITS市场建设的推进工作。到2014年,中国REITS市场进入实质性发展阶段的开局之年。国务院,人民银行与银监会相继发文推进资产证券化与REITS试点的开展工作。2015-2018年,国务院多个部委相继发布政策,积极鼓励并推进REITS的监管规则、产品创新与试点的落地。进入2019年,中国人民银行、国家发展改革委、中国证监会等监管机构在公募REITS推出之路上有所加速,市场调研和研讨密集进行,加大力度推进公募REITS规则出台及业务试点。

随着一系列政策的推进,市场上涌现出一批具有示范效应的中国境内资产REITS案例。一方面,中国在境外市场尝试发行以国内资产为投资标的的REITS产品。2005年,越秀REITS赴港发行,成为中国首只境外发行的REITS产品,开启了境外发行REITS的序幕。至2018年年底,已有15只此类REITS在港交所、新交所上市。

另一方面,在中国(之前)监管法律框架下推出在功能上与成熟市场上的标准REITS具有一定相似性的“类REITS”产品。中国境内“类REITS”主要包括两种模式,一种是以鹏华前海万科REITS为代表的公募类REITS(2015年发行),另一种以中信启航REITS(2014年发行)为代表的私募类REITS产品,是中国更主流、更具规模的类REITS模式。截至2019年上半年末,中国类REITS已发行52只,发行规模达1,058亿元。涉及写字楼、零售商场、产业园、仓储、酒店、租赁住房、高速公路等物业,为公募REITS的开启奠定了一定的基础与经验。

基础设施REITS未来发展空间的估计,需要结合基础设施历史累计投资额与证券化率计算。1995至2018年间,中国基础设施累计投资高达130万亿元。按1%的证券化率计,未来中国基础设施可以达到万亿级的REITS市场规模。

(3)国内公募RETIS的实施背景

1、助力经济转型升级、高质量发展

从理论角度分析,公募REITs的推出可以带动基础设施建设和交易,起到拉动上下游产业、增加项目投资、提高就业水平、扩大税源等积极作用。从实践来看,在全球22个有REITS市场的国家中,17个是在经济低迷或者下行、服务业崛起的背景下推出REITS的,根本原因在于REITS市场的建设对于经济的发展有着至关重要的作用。

2、增加公众投资渠道,促进金融与实体经济的良性循环

目前全球受新冠疫情的影响,各国政府纷纷降低利率水平,刺激消费,刺激经济的发展。全球均面临低利率环境,国内诸如余额宝等货币基金类产品收益率已普遍低于2%,4%水平的银行理财往往供不应求。此次推出公募REITS这一中低利率和中低风险产品,预计将对公众投资人具有极大的吸引力,有利于完善储蓄转化投资机制,使得“稳金融”和“稳投资”互相促动。

3、推动金融供给侧结构性改革

长期以来,由于间接融资模式占据主导地位,且信贷资金大量集中在房地产和地方投融资平台领域,同时叠加各类“通道”,导致金融体系出现了明显的结构问题。随着资管新规以来的一系列制度建设和结构优化,“同业乱象”和“影子银行”等问题已得到明显化解,为推出REITS这一复杂金融工具打下了重要基础。未来,REITS的发展和成熟对于必要的基础设施建设,可以起到带动非标转标、提高直接融资比例、改善银行期限错配问题、增加社会权益性资本介入、盘活存量资产并化解地方政府隐性债务等多项作用。

(二)国内公募REITS的相关监管文件及公募REITS的发行流程

(1)国内公募REITS的相关监督文件

(2)国内公募REITS的发行流程

根据《通知》及《指引》,基础设施REITS产品应当经过发改委、交易所及证监会的许可后,方可注册发行,具体参见下图:

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作者: 55财经

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