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公募REITs该如何投资?要不要投资呢?

近日,随着证监会一则《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》的发布,中国公募REITs正式开闸。政策的明确…

近日,随着证监会一则《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》的发布,中国公募REITs正式开闸。政策的明确也令万亿级REITs市场被打开,不过,公募REITs对于大部分普通投资者来说还属于新生事物。公募REITs该如何投资?要不要投资呢?

有机构预测,参考REITs发源地美国市场规模以及GDP规模占比推算,中国公募REITs市场规模可达6万亿元人民币。面对如此庞大市场,基金公司开始跃跃欲试。据了解,部分公司平台人员组建已初具雏形,产品发行仍在研究制定中。

公募REITs是个啥?

公募REITs,又被称为房地产投资信托,通俗来讲就是,投资者把钱集资起来买一些“物业”,然后把这些“物业”交给专业的REITs公司来管理。

哪些项目可以发行公募REITs呢?于近期发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》给出了答案:基础设施REITs试点项目首要聚焦京津冀、雄安新区等重点区域,同时优先支持基础设施补短板项目,鼓励5G、通信铁塔、物联网等新型基础设施项目开展。主要包括:仓储物流、收费公路、城镇供水、人工智能等项目。值得注意的是,住宅和商业地产并不在范围内。

那公募REITs是怎么帮投资者赚钱的呢?借鉴海外市场,REITs产品的主要收益来源有三方面:一是房产价格上涨的增值收益;二是物业的营业收入;三是稳定的物业租金,收益的大部分将用于发放分红。根据《指引》要求,基础设施基金应当将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者,每年不得少于1次。

通过这种资产证券化的方式,形成小而分散的份额,便于普通投资者通过小额资金享受到商业地产等物业租金收益。与此同时,可以有效盘活资产解决不动产流动性低的问题。

这种双赢的REITs产品也被历史证明有着不错的收益涨幅。根据东北证券(10.37 -0.58%,诊股)的一份研究报告,美国与日本REITs均体现出了长期收益率较高、与其他投资品相关性较小、收益波动性小等特点。以美国REITs为例,权益型REITs在1980年~2020年的40年年化收益率达到11.35%,跑赢美股市场各大指数。

尽管国内公募REITs尚处于发展初期,但这个词并不是近几年才出现的,早在2005年就呼声渐起。不过,国内公募REITs的诞生因为法律基础不够完善、治理结构、监管难度、税收等问题一波多折。2015年,鹏华前海万科REITS封闭式混合型基金的“出道”令国内公募类REITs的成功破冰,但因产品并不直接持有物业只有租金收入,被归为“类REITs”产品,且普通投资者无法参与。截至目前,市场上还有广发美国房地产、嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产、南方道琼斯美国精选REIT指数、上投摩根富时发达市场REITS指数等QDII产品。

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作者: 55财经

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