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房贷合同选择“固定利率”还是“LPR加点”?

3月1日,多家银行发布公告,自即日起启动个人存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的工作(简称“LPR转换”)。…

3月1日,多家银行发布公告,自即日起启动个人存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的工作(简称“LPR转换”)。

按照中国人民银行公告〔2019〕第30号,LPR转换原则上应在8月31日前完成。由于个人存量浮动利率贷款以住房贷款为主,所以广大房贷一族将在未来半年内面对一道选择题——房贷合同选择“固定利率”还是“LPR加点”?回答机会只有一次,选择结果则关系到未来房贷利息支出多少。简单理解是:如果认为贷款存续期内平均贷款利率上行的概率大,就应选择“固定利率”,反之则应选择“LPR加点”。对此媒体已有众多的文章加以探讨,不再赘述。

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本文想探讨的是,如果选择“LPR加点”,其实还面临第二道“隐藏”的选择题需要解答——重定价日的选择。

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中国人民银行公告第四条规定“金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。”一般来说,既然选择“LPR加点”,即意味着更愿意接受市场利率,估计绝大多数人会选择重定价周期为一年(预计各家银行也会将默认值设为一年)。而重定价日的选择,却是一个媒体较少提及、容易被忽视的问题。

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对于重定价日如何确定,各家银行公告表述不尽相同。其中中国银行(3.630, 0.01, 0.28%)公告最为详细,明确规定“重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日”(有中行的朋友反馈,如果线下办理,可自由确定重定价日,未经核实);工商银行(5.390, 0.01, 0.19%)公告中则规定“可重新约定重定价周期和重定价日”;其余银行大多语焉不详。

LPR全称贷款市场报价利率,是每月20日由各报价行报价,由全国银行间同业拆借中心计算得出。其中5年期的LPR自2019年8月开始发布以来,已从最初的4.85%下降到4.75%。而重定价日的选择,则意味着以哪个月的LPR利率来计算未来一年(假定重定价周期为一年)的贷款利息。以100万元贷款计算,执行4.85%的利率相比4.75%一年就将多支付1000元利息。如果一年中的LPR波动较大,则可能导致金额更高的差异。

那么,如果进行选择,是选择每年的1月1日、还是贷款放款日期,或者其他某个日期更好一些?

笔者在商业银行工作近30年,经验上判断,多少情况下年末资金利率会高一些,三季度前后的资金利率通常会低一些。所以如果我来选择,至少我不会选择1月1日,因为1月1日执行的是12月20日公布的LPR,正是资金价格相对较高的时间。我可能更倾向于用三季度的某一天作为重定价日。

这只是直观的定性判断。我们更希望能对以上结论进行定量分析。而作为LPR本身,5年期利率仅公布7个月,1年期利率虽推出时间较长,但前期有个不断完善的过程,所以参考意义不大。我们需要利用其它工具进行测算。

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作者: 55财经

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