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大V柯谈:青岛是全国最不建议购房的城市

昨天,楼市圈里的大V柯谈对2020年全国主要城市的楼市走向做了判断,其中提到了青岛,认为青岛是全国最不建议购房…

昨天,楼市圈里的大V柯谈对2020年全国主要城市的楼市走向做了判断,其中提到了青岛,认为青岛是全国最不建议购房的城市。

他的原话是:

“青岛、济南、烟台、天津、太原、石家庄、郑州、贵阳,这8个城市房价持续下跌已久,而且疫情之后,在货币宽松、利率下调、纾困房企的情形下,楼市都没有起色,可见房价缺少有力支撑,不是急着洞房的朋友不建议买入,观望为主,等待政策信号。”

“青岛、济南、烟台、天津、太原、石家庄、郑州、贵阳,这8个城市持币观望为主,不是没有潜力,只是短期看不到上涨行情,年底可能还会阴跌。”

柯谈列出了他所认为的8个不建议买入的城市,其中青岛位列第一名。他的理由是,青岛房价已经降了那么长时间了,在目前货币宽松、利率下调、纾困房企的情形下,青岛房价还不涨,看来没什么希望了,除非大幅放松政策来刺激。

对于柯谈的很多观点我都是认同的,但今天他对青岛楼市的看法我是不认同的。

两千多年前的孔子提出了“因材施教”的观点,认为不同学生的认知水平、学习能力以及自身素质都是不同的,教师应该针对不同学生的特点来教导。对于城市也是同一个道理,每一个城市都是一个特点鲜明的个体,试图用同一标准去判断两个以上的城市,是不合适的。

我的理由有以下四点:

一.青岛房价并不是一味的下跌

首先青岛房价确实“持续下跌已久”。2018年开完上合峰会后,青岛二手房价连续下跌了14个月,曾经房价涨幅全国领先、房价北方第二,后来房价下跌幅度全国第一、下跌时间全国最长,这都是事实。

但数据只是数据,一个一个数字看似最真实最公正,却也最容易造假、失真。要是你无比相信中国的房价数据,为中国的高房价和自己的高身价而骄傲,那你可以做一个试验:几年前就有人算出中国房子的总价值已经超过美国GDP,那中国用房子把美国给买下来多香?世界少一个地表最强,中国荣膺世界绝对第一,不好?数据只是数据,不实事求是的探索,只靠数据办不成事。

撇开官方数据不谈,青岛的总体房价已在2020年春节前后筑底,进入2020年楼市已经分化,有的地方继续小幅下跌,有的地方连续上涨,总体是小幅回暖的,不是“没有起色”的。

这一点我在《我发现青岛房价出现了一些新变化!》一文中已经说过,贝壳网、安居客、房天下三个平台统计的二手房挂牌价格都把筑底时间指向了同一个点。

相信最近在看房的朋友也有所感受,城阳因为共有产权涨了不少,东方影都以东的西海岸新区也是一期贵过一期,就连投资客最不看好的青岛市区,新都心、浮山后等热点地区的新盘价格也是有所上涨。

而胶州、即墨、胶南还在继续筑底,原因无外乎卖地太多、人口太少。

青岛楼市的复杂,不是简单到看一看数据就能摸清的,这是我反驳柯谈的第一条理由。

二.青岛的货币环境并没有明显宽松

自实行LPR报价制度以来,LPR已经下降了4次,其中房贷所用的5年期的下降记录如下:

2019年08月20日从4.9降到4.85,2019年11月20日从4.85降到4.80,2020年02月20日从4.80降到4.75,2020年04月20日从4.75降到4.65。

贷款利率是一直在下降的,这毋庸置疑,但青岛地区能享受到的贷款利率并没有那么友好。

下表是青岛新闻网6月19日统计的青岛主要银行贷款利率:

虽然这个表中实际的贷款利率是以现行LPR为基准计算的,但明眼人一眼就能看出,青岛的银行机构还没有走出传统贷款利率的束缚,实际的贷款利率与未实行LPR之前的贷款利率的比例关系显而易见。

没有实行LPR之前,贷款基准利率是4.9,当时首套房多上浮10%,就是5.39;二套房多上浮15%,就是5.635。

现在青岛主要银行首套房贷款利率是5.35,二套房是5.65,与上面的5.39、5.635无比接近。

所以,青岛的贷款利率并没有明显下降,对青岛的购房者并没有释放出十足的诚意。

三.青岛的政策环境堪称全国最严

2018年上合峰会前,青岛房价突飞猛进,确实闹得不像话。于是青岛祭出了史上最严限售政策:5年限售,当然也有相应的限购政策,只是不如限售那么严格。

青岛只是一个普通二线城市,这个“刀”太大太重,对青岛房价“一招制敌”,于是青岛房价如先前上涨时的疯狂一样的下降。

5年限售对青岛有点过了,“过犹不及”,伤了青岛楼市的信心。于是,青岛在4月份试图借“2020青岛百日万店消费季”的时机放松限售,可惜被收回了。

后来城阳搞了个共有产权,降了不少库存,也拉动了房价小幅上涨。西海岸新区暗中也搞了一些小动作,收效不大。这些政策或明或暗,但均小打小闹,对整个青岛市的楼市提振作用不大,始终不敢再放松5年限售。

所以,在货币、政策环境均不理想的情况下,青岛楼市能维持现在的局面已属不易。青岛楼市还在压抑着,而不是已经崩溃了。

四.青岛房价总是反应慢半拍

青岛作为一个沿海开放城市,在房价上不仅比一线城市、强二线城市反应慢,甚至还跟不上济南。

2016年全国主要城市都开始了上涨周期,各种坐地起价的事不绝于耳,当然各种调控政策也是频频祭出。其中,济南在2016年10月颁布楼市调控新政,企图抑制疯狂的房价。

可纵观2016年全年,青岛的房价不温不火,没有明显的上涨幅度,这已是青岛自2014年开始的房价下降周期的第三年。

可2017年春节一过,青岛房价就开始疯狂上涨,青岛2017年3月才推出调控政策,比济南晚了5个月,比一线城市、强二线城市晚了近一年。

这次也是同样的现象,深圳等一线城市、杭州等强二线城市房价开始上涨,青岛等二线城市房价没有上涨,柯谈据此判断青岛楼市没有希望是比较片面的。

柯谈列出的这8个城市,青岛、济南、烟台、天津、太原、石家庄、郑州都是北方二三线城市,贵阳是西南普通省会。我以前多次说过,房价变化有轮动规律,无论上涨还是下跌,多是由一线向二线、从南方向北方的传递,谁让人家的经济领先呢,一步先步步先,连房价都领袖全国。

所以说,青岛房价还没有明显上涨是一个正常现象,深圳、杭州的子弹刚开始往天上窜,青岛还没有轮的上。站在一线城市之上,用一线城市的眼光来看青岛,来评论青岛,对青岛是不公平的。

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作者: 55财经

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